5月16日，国家统计局发布了2023年4月份70城房价指数。

点评如下：

(相关资料图)

1、新房价格涨幅趋缓

4月份，70城新房价格环比上涨0.32%，相比3月份0.44%的上涨水平来看，环比涨幅有所收窄，也是今年以来涨幅连续2个月扩大后的首次收窄。这表明，随着前期积压的需求释放殆尽，后续需求接续能力不足，1-3月份新房价格持续上涨后，继续涨价对需求的一直效应很明显。同时，市场对房价预期普遍稳定甚至下跌，当开发商提价，购房需求迅速褪去，这也是4月份销售明显下跌的原因。于是，开发商不得不继续采取稳妥定价策略，以确保去化。

2、城市分化比较明显

分城市来看，4月份一线城市环比涨幅为0.38%，涨幅继续扩大（3月份为0.33%），二三线城市涨幅有所收窄。城市分化比较明显，比如一线城市内部，由于近期购房需求下滑幅度较大，深圳房价涨幅回落，广州涨幅较小，上海、北京仍保持了明显上涨的态势，与区域内刚需购房群体集中，后续释放依然保持一定规模，较大的交易量支撑了房价涨幅等有关。二线城市内部，成都、石家庄、武汉、重庆等涨幅居前。主要与新房供应，二手房交易情绪，近期需求端刺激政策等有关。

3、二手房价涨幅回落幅度更大

4月份，70城二手住房价格指数环比上涨0.01%，接近停涨，今年以来连续三个月上涨，但涨幅比3月份的0.26%明显收窄，显示二手房价上涨动力更弱，主要原因在于，尽管二手房交易量明显增加，但挂牌量更大，多数城市截止到3月份，二手住房挂牌量相比去年底增加30%-40%。甚至，交易量增加的规模并没有挂牌量增加的多，在1-3月份积累的刚性需求（主要买小户型、特别是学区）释放后，二手房需求迅速委托，面对超高位的挂牌量，业主下调挂牌价的比例增加。

4、二手房市场动力较弱

分城市看，一二三线城市二手房价格涨幅均回落或下跌。其中，一线城市4月份涨幅为0.17%，相比3月份的0.48%明显回落，二线城市0.01%，而3月份为上涨0.32%，三线城市上涨0.01%，而3月份为上涨0.18%。二手房价格整体看，接近停涨，主要是挂牌量大，刚需释放完毕（二手房小户型、区位优，有的有学位优势，刚需为主），后续需求接续能力较弱，加上供应量大，前期下跌幅度大，持续时间长，居民对房价下跌有预期，导致二手房市场动力较弱。

5、后续形势分析

由于政策纾困的空间较小，政策边际效应下降，加上近期政治局会议保持定力的基调，预计整个二季度，商品房市场交易量将在一季度的高位上下降，尽管比去年同期有增长，但需求接续能力不足，导致的内生动力弱，交易量在较低位徘徊，加上房源供应增加，特别是二手住房，从而制约价格反弹的可能。